Regulación X

Las protecciones más grandes jamás extendidas al consumidor desde la Gran Depresión existen, están en vigor, regulan estrictamente los procesos de “loss mitigation” y todas aplican a Puerto Rico. No hacen falta más leyes. No necesitamos más letras muertas. Las miles de familias que han perdido sus casas y las otras tantas que están a punto de perderlas; los vecinos de ‘casas fantasmas’ engullidas por los bancos; los que trabajamos y aun soñamos con un país mejor, solo invocamos que se cumplan con los pactos ya estipulados: las leyes.
El legislador César Hernández Alonzo hizo público ayer su intención de proponer legislación para "brindarle mayores alternativas a los deudores hipotecarios." Entre las regulaciones que presenta Hernández se encuentra la de prohibir el "dual tracking" o el proceso paralelo que siguen los bancos en contra del deudor, por un lado incoan un pleito judicial de ejecución de hipoteca, mientras paralelamente dicen negociar de buena fe en procesos de "loss mitigation". 

A primera vista nos podría parecer maravillosa la intención de este legislador. Sin embargo, es todo lo contrario. Hernández intenta iniciar un debate legislativo local (que ya sabemos en qué puede terminar) para prohibir algo que ya está prohibido. El "dual tracking" está penalizado desde el 10 de enero de 2014. "Estos procesos paralelos son injustos", dijo Hernández Alonzo. 
No, legislador. No son injustos. Son ilegales. Y el hecho de usted ignorar esto y hacer creer a la población que lo que trae al ruedo es novedoso, lo único que hace es eliminarle derechos a miles de familias que fueron víctimas de esta barbaridad desde el 10 de enero de 2014 hasta el presente. Son muchas. Son miles las familias que podrían pedir la revisión de sus casos por ejecución de hipoteca. Son muchos los bancos que podrían ser denunciados.
Veamos algunos datos históricos:

Luego del fracaso de los rescates bancarios, el Congreso de Estados Unidos entendió que las ayudas no debían dirigirse al sector financiero sino al consumidor. En el 2010 se aprobó el “Dodd-Frank WallStreet Reform and Consumer Protection Act” en cuya exposición de motivos se puede leer que su objetivo principal es “proteger a los consumidores de las prácticas abusivas del sector financiero” y, sobre todo, terminar, de una vez y por todas, con el patente prejuicio que arropa a los bancos (como si de un aura se tratara) de “too big to fail” (demasiado poderosos como para fallar). Esta falsa creencia está muy enraizada en Puerto Rico. Es, sin dudas, el prejuicio que prima entre los ciudadanos (vemos cómo ni siquiera se atreven a defenderse en los tribunales), en los discursos políticos, en los tribunales e, incluso, aun a nivel inconsciente, en las redacciones periodísticas.

Conforme a esos fines protectores, se creó el Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), agencia federal a la que se le delegó la autoridad para regular todo lo concerniente a la protección de los consumidores y también estaría a cargo de reglamentar, supervisar y hacer cumplir las disposiciones del “Real Estate Settlement Procedures Act”, conocida como RESPA. Es decir, es el CFPB quien tiene la jurisdicción para reglamentar asuntos como los que hoy nos compete. El legislador Hernández debería saberlo.

Entre los años 2012 y 2013 el Consumer Financial Protection Bureau, propuso una serie de enmiendas a la Real Estate Settlement Procedures Act (RegulaciónX). Estas nuevas reglas imponen estrictos procedimientos para mitigar pérdidas antes de ejecutar viviendas y le extienden al consumidor resguardos legales importantes. Lo mejor (y lo que hay que saber): entraron en vigor desde el 10 de enero de 2014. Desde esa fecha todos hemos estado protegidos. Solo que nadie nos los ha dicho. 

Aquí van algunos de los mandatos más relevantes de esta Regulación X:

• Una vez el consumidor complete los documentos para mitigar pérdidas, el banco está obligado a evaluar todas (absolutamente todas) las opciones disponibles, ya sean tanto de modificación del préstamo como de disposición de la vivienda. Luego, tiene que informar por escrito cuál de todas las opciones fue escogida y por qué. Si, luego de evaluar todas las alternativas, el banco deniega la solicitud, entonces está obligado a remitir un informe escrito con las razones específicas para tal decisión. El proceso de Loss Mitigation no se da por terminado hasta que se emita este informe escrito.
•  La ley, en su sabiduría, no termina las protecciones aquí, sino que le otorga al consumidor la facultad de apelar la decisión bancaria. La institución financiera está obligada a informar la cantidad de días y la forma para que el consumidor realice su apelación.
• Las acciones paralelas están prohibidas desde el 10 de enero de 2014. Una vez el consumidor complete la solicitud para mitigar pérdidas, la institución financiera no puede iniciar, solicitar o continuar ningún pleito de ejecución de hipoteca ante el foro judicial. Esto quiere decir que si el banco ya inició un pleito por ejecución de hipoteca tiene que pedirle a sus abogados que lo paralicen, Si el banco lo hizo luego del 10 de enero de 2014, debes denunciar esta práctica predatoria ante el Consumer Financial Protection Bureau. Es muy fácil. Se hace por internet y te pemiten someter las descripciones y documentos en español (aunque las instrucciones están en inglés). Visita esta página: CFPB Submit a Mortgage Complaint Form

Según datos de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras, a diciembre de 2015 había una alarmante cifra de 20,150 casos de hipotecas en proceso de ejecución y 57, 568 en atrasos.

Me atrevería a asegurar que, más de la mitad de esas 20,150 ejecuciones de hipoteca en Puerto Rico, se han hecho bajo “dual tracking”. Las historias se repiten una y otra vez. Se les hace creer a las familias que sus casos están siendo considerados, les piden un mismo documento miles de veces, les dicen que todavía no saben, que aún evalúan, que mañana, que quizás la semana que viene.  Nunca informan oficialmente y mucho menos por escrito. Mientras, de forma simultánea, los inmensos recursos del banco están volcados sobre unos desiguales procesos judiciales para ejecutar hipoteca tras hipoteca, hogar tras hogar.

Las protecciones ya existen. No necesitamos que un legislador (sin jurisdicción)  las copie y reclame protagonismos. Es hora de discutir punto por punto las regulaciones federales que nos amparan desde el 10 de enero de 2014. Dos años luego de su entrada en vigor, es momento ya de que los bancos comiencen a cumplir con lo regulado. A nosotros nos toca informar a los más vulnerables. Es hora de invocar los derechos que han tomado tantos años en ser reconocidos. Es hora de reclamar.